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Nettuno, urbanistica d’assalto: i due nuovi supermercati a Santa Barbara tra donazioni e compravendite, una storia tutta da leggere

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Ripercorriamo la storia dalla donazione dei terreni a scopo di culto e istruzione, nella zona di Santa Barbara a Nettuno fino al rilascio di un permesso a costruire su quelle aree un supermercato. Che forse saranno due.

Una residenza sanitaria assistenziale nella quale ospitare 80 anziani nel vecchio liceo classico San Francesco a Nettuno e un centro commerciale di 7000 metri quadrati sul vecchio campo di calcio. Il primo obiettivo era stato raggiunto alla metà degli anni 2000 con il nullaosta della regione Lazio. Per il secondo obiettivo, quello del centro commerciale si è chiuso dopo quindici anni in parte con il rilascio di un permesso a costruire un supermercato; l’altro permesso ad un secondo discount, sempre sulla stessa area, e invece ancora fermo. Il Comune di Nettuno ci sta infatti riflettendo. Lo scrivemmo e torniamo a scriverlo dopo tanti anni; si tratta di una speculazione a 360 gradi, in spregio ad una donazione con la quale nel 1949 la famiglia Bazzichelli donò al Capitolo dei Frati minori conventuali dell’Ordine francescano il terreno sul quale fu edificata la struttura che per 20 anni, dal 1970 fino alla metà degli anni ‘80, ha ospitato il liceo classico e la scuola media annessa.

E’ nel 2002 che i Frati vendono per 2,5 milioni di euro l’edificio e l’area circostante all’imprenditore locale Lucio Aldo Salvati, all’epoca novantenne. Un’operazione molto criticata che non vide l’amministrazione comunale di centrodestra guidata dall’allora sindaco Vittorio Marzoli muovere un dito perché fosse fermata. Invece di mettersi la fascia ed impedire lo scempio – come in quel periodo fece invece il sindaco di Anzio Candido De Angelis acquisendo al patrimonio comunale i terreni e gli immobili della Fondazione Saragat – non se ne fece nulla. Ma quel che è accaduto in seguito anche peggio.

Una storia che parte dal 1949

La storia parte da lontano, molto lontano. Esattamente dal’11 luglio 1949 quando Augusta Agostini vedova Bazzichelli dona irrevocabilmente alla Provincia romana dei Frati minori conventuali il terreno sul quale in seguito sarà edificato il San Francesco. Una pagina e mezzo, ma inequivocabile in un passaggio: “l’ordine donatorio e tenuto ad adibire il terreno a scopo di educazione, distruzione e di culto”. E’ quello che in seguito avverrà con la costruzione del San Francesco dove hanno studiato centinaia e centinaia di ragazzi di Nettuno ed Anzio. Il trasferimento degli alunni dalla vecchia sede di via della Vittoria, dove oggi c’è il comando della polizia locale ma allora ospitava sia il convento della scuola, avviene all’inizio dell’anno scolastico del 1970. Le cose per il liceo vanno a gonfie vele per tanti anni: poi, progressivo, il declino. Verso la metà degli anni 80 la crisi: ai Frati subentra nella gestione dell’istituto Comunione e Liberazione. Si tenta di tenere su l’istituzione, ma nel 1996, dopo 10 anni esatti di gestione, il liceo chiude. I frati affittano edificio alla regione Lazio per svolgere dei corsi professionali, ma è il canto del cigno.

I Frati vendono il San Francesco e i terreni circostanti

Si arriva così al 5 luglio del 2002 quando i Frati vendono per 2,5 milioni di euro edifici e terreno alluso salvati amministratore unico della compagnia internazionale arredamenti, CO.IN.AR Srl così ripartiti: 750.000 euro per l’edificio, 315.000 euro per il terreno immediatamente circostante all’edificio stesso, 37.600 euro per il terreno dove una volta c’era il campo di pallavolo di liceo e 1,4 milioni di euro per il vecchio campo di calcio. Quest’ultimo è un grande tesoro. Il vecchio piano regolatore del 1970 del Comune di Nettuno fissa infatti un indice di cubatura di 3 metri cubi al metro quadrato ed è possibile edificarvi 45.200 metri cubi: all’epoca il suo valore di mercato era di almeno 13,5 milioni di euro, quasi dieci volte quanto pagato dall’imprenditore Salvati ai Frati. Un affare straordinario per chi acquista. Nell’atto di vendita del 2003, non viene però riportata, guarda caso, la finalita benefica che avevano l’edificio e il terreno. Non viene minimamente accennato. Nell’atto, il notaio si limita a scrivere: “la vendita e la costituzione di servitù… Avvengono nello stato di fatto e nella condizione giuridica di cui quanto in oggetto attualmente si trova…”. Spariscono le finalità benefiche legate all’educazione, al culto e all’istruzione. Nessuno le rileva.

I lavori di ristrutturazione e la vendita del vecchio liceo a 6,2 milioni di euro

L’obiettivo della società CO.IN.AR. da subito è chiaro: ristrutturare subito l’edificio per trasformarlo in una residenza sanitaria assistenziale. La società inizia i lavori di ristrutturazione senza permesso, tanto è vero che nel giugno 2002 vengono fermati, per poi essere sbloccati nel febbraio del 2004. Due anni di fermo che impediscono l’operazione casa di cura. Ma l’imprenditore Salvati è uomo pratico e il 21 gennaio del 2005 vende l’edificio e il terreno di pertinenza la società Locat SpA, del gruppo bancario Unicredit, per 6,2 milioni di euro. Una tombola: quella parte che aveva pagato ai Frati 1.065.000 euro, la rivende alla Locat sei volte tanto. Un affare strepitoso. La Locat cede in leasing la gestione dell’edificio alla Rafael Real Estate Srl di Roma che a sua volta lo affitta a Villa Linda Srl che riuscirà alla fine del 2006 ad ottenere dalla regione Lazio il permesso ad aprire una residenza sanitaria assistenziale anche senza convenzione.

E’ la fine del San Francesco, parte il business sui terreni

Il vecchio San Francesco si trasforma così in una casa di cura per anziani, ma è anche un’occasione persa per la città. Sul tappeto dell’affare restano i terreni, quelli del vecchio campo di calcio dove è possibile edificare complessivamente 45.200 metri cubi come dispone il piano regolatore del 1970 che prevede, come scritto, una sostanziosa cubatura di 3 metri cubi per metro quadrato visto che rientra nella Zona 1 destinata a servizi privati. E così solo due mesi dopo aver venduto a peso d’oro in San Francesco, l’amministratore della CO.IN.AR. srl presenta subito al Comune una richiesta di permesso a costruire un complesso residenziale polifunzionale sull’area del vecchio campo di calcio.

Una prima richiesta respinta e i dubbi del Comune

La richiesta viene respinta dall’allora dirigente all’Area urbanistica architetto Vincenzo Diana “in quanto – scrive nella determina – risulta invadere l’area destinata a parcheggi di pertinenza della residenza sanitaria assistenziale”. L’amministratore della società non si perde d’animo e dopo aver acquisito anche il terreno che veniva affittato saltuariamente come parcheggio dall’istituto di polizia, nel novembre del 2006 presenta una nuova richiesta per ottenere il permesso a costruire un complesso polifunzionale commerciale e culturale di 7000 metri quadrati su due piani indicando anche un nuovo sistema di viabilità di accesso all’area commerciale con la realizzazione di un nuovo asse viario in grado di unire via Santa Barbara (all’altezza dell’entrata dell’istituto di polizia) con via Zaccaria Negroni nella zona di Colle Paradiso. La risposta del nuovo dirigente dell’area urbanistica Alessandro Quattrini è però negativa: “… Si è del parere che il progetto dell’intero complesso vada rimandato ad una compartimentazione delle funzionalità previste, considerato il consistente impegno volumetrico e la sensibilità della zona già ampiamente urbanizzata e trafficata”. In effetti costruire 45.000 metri cubi in una zona pesantemente cementificata come quella di Santa Barbara non sembra percorribile anche se il piano regolatore dice il contrario.

La CO.IN.AR. srl non si arrende e chiede una conferenza di servizi

La CO.IN.AR. srl non si arrende e nel maggio del 2007 chiede una conferenza di servizi interna per un esame dell’intervento edilizio. Nella nuova proposta l’amministratore della società in un passaggio evidenzia come il progetto “preveda la realizzazione di 45.094 metri quadrati inferiore a quella consentita che di metri cubi 45.234…” Pensa un po’. Esattamente un mese dopo a tempo di record per un’amministrazione pubblica la conferenza di servizi valuta la proposta: sono presenti dirigenti comunali responsabili delle aree interessate che esaminano il progetto e la proposta di viabilità. Alla fine traggono questa conclusione. “Si esprime, in linea generale, parere favorevole all’impostazione del progetto preliminare nelle sue dislocazioni planimetriche e volumetriche…”. La firma sul verbale è dei dirigenti comunali Alessandro Quattrini (Urbanistica), Antonio Gagliarducci (Area economico finanziaria), Giorgio Tomassetti (polizia municipale) e dei due rappresentanti della società Mario Cardella e Nando Oliva. In quel periodo il Comune è commissariato e l’operazione immobiliare sui terreni di Santa Barbara non decolla. Passano gli anni (amministrazione centrosinistra, ancora commissario straordinario, amministrazione 5 stelle), fino al dicembre dello scorso anno, quando, con al governo locale una nuova amministrazione di centrodestra, l’operazione di sblocca e viene autorizzato il permesso a costruire un primo supermercato da 2.500 metri quadrati. Per ora. In ballo c’è infatti un secondo discount per altri 2.500 metri quadrati, per ora fermo. Ma chissà…